上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會 中共上海市委金融委員會辦公室 國家金融監(jiān)督管理總局 上海監(jiān)管局關于印發(fā)《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則》的通知
滬建規(guī)范聯(lián)〔2025〕2號
關于印發(fā)《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則》的通知
各有關單位：
??為貫徹落實《上海市推進住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施辦法》（滬建規(guī)范聯(lián)〔2024〕4號），進一步明確住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的實施要求，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、中共上海市委金融委員會辦公室和國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合制定了《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。
??特此通知。
上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會
中共上海市委金融委員會辦公室
國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局
2025年3月5日
??（此件公開發(fā)布）
上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細則
第一章 總 則
??第一條 （目的）
??為貫徹落實《上海市推進住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施辦法》（滬建規(guī)范聯(lián)〔2024〕4號）、《上海市建設工程質(zhì)量風險管理機構管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范〔2023〕12號）、《上海市建設工程建設單位首要質(zhì)量責任管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范聯(lián)〔2020〕11號）和工程質(zhì)量潛在缺陷保險（以下簡稱“潛在缺陷保險”）有關文件精神，明確具體實施要求，制訂本細則。
??第二條 （適用范圍）
??參與本市潛在缺陷保險活動的保險公司、風險管理機構、建設單位以及相關單位，均應當遵守本細則規(guī)定。
第二章 承保管理
??第三條 （保險費計算）
??在建設工程設計階段投保的，保險金額可按區(qū)域、住宅屬性、交付標準、預制率、容積率等影響因素進行預估，后續(xù)建設單位應當結合實際造價情況辦理保險費調(diào)整手續(xù)。
??保險公司應當結合建設工程的風險程度、各參建方資質(zhì)、誠信情況、賠付記錄和落實關鍵節(jié)點設計管控措施等情況，在保險基準費率的基礎上實行費率浮動機制。
??保險公司應當如實確定建筑面積，不得以減少建筑面積、剔除裝修費用等方式縮小承保范圍降低保額，不得以明顯低于正常市場價格承保，不得套取費用進行不正當競爭。
??第四條 （保險公司）
??潛在缺陷保險的保險公司應當具有潛在缺陷保險項目的質(zhì)量風險管理經(jīng)驗和理賠服務經(jīng)驗。
??保險公司應當設立獨立的潛在缺陷保險業(yè)務管理部門，配備與其業(yè)務規(guī)模相匹配的建筑、法律等專業(yè)的風控人員和項目經(jīng)理，負責潛在缺陷保險業(yè)務的全過程集中管理。風控人員應當由取得工程建設領域一級執(zhí)業(yè)資格或高級職稱的專業(yè)技術人員擔任，并應當具有本科學歷10年以上工程建設工作經(jīng)歷，或碩士學歷5年以上工程建設工作經(jīng)歷，且人數(shù)不少于10人；項目經(jīng)理應當從事工程、金融或保險等業(yè)務工作滿5年，經(jīng)保險公司考核后上崗。以上有關人員信息應當上傳上海市建設工程質(zhì)量潛在缺陷保險信息系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管平臺”）并實施實名制管理。
??第五條 （工作機制）
??參與本市潛在缺陷保險的保險公司應當對潛在缺陷保險設置單獨賬套，進行獨立核算。
??保險公司應當建立潛在缺陷保險報價函管理制度，規(guī)范報價行為。意向客戶詢價時，保險公司應當以正式報價函的方式向客戶出具報價。報價函應當經(jīng)業(yè)務部門負責人簽字并經(jīng)公司蓋章后發(fā)送至詢價客戶。不得以電話、短信、郵件、微信等非正規(guī)方式報價。報價函須作為正式資料要件之一，在首次信息錄入時上傳至監(jiān)管平臺。
??保險公司對所出具潛在缺陷保險承擔直接管理責任，對風險管理機構進行合同約束。
??第六條 （保險合同）
??建設單位應當在工程項目施工圖設計階段前，按照《上海市建設工程建設單位首要質(zhì)量責任管理規(guī)定》的要求與保險公司簽訂《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險合同》(以下簡稱“保險合同”)，并為風險管理機構預留用于開展設計質(zhì)量風險管控的合理工作時間。
??保險公司應當嚴格執(zhí)行見費出單，在未收到建設單位支付的全額保險費前不得簽發(fā)保單。保單簽發(fā)后，保險公司應當在3個工作日內(nèi)將潛在缺陷保險項目保險合同信息完整上傳至監(jiān)管平臺。
第三章 質(zhì)量風險管理
??第七條 （保險公司職責）
??保險公司應當履行以下職責：
??（一）保險公司在簽訂保險合同前，應當規(guī)范選用風險管理機構，并簽訂《上海市建設工程質(zhì)量潛在缺陷風險管理合同》(以下簡稱“風險管理合同”)。保險公司應當按時向風險管理機構支付風險管理費用，并應支付合理的首期費用。對于風險管理合同簽訂時尚未確定或不可預見的風險管理服務費用，應當據(jù)實列支。
??（二）保險公司在工程開工前，應當組織風險管理機構、建設單位及參建各方召開風險管理交底會。交底會上應當對工程中可能存在的質(zhì)量風險、過程中質(zhì)量檢查方式以及參建各方需配合事宜等進行告知，并形成會議紀要。在質(zhì)量風險管理交底會后3個工作日內(nèi)，將初步風險分析報告和風險管理計劃等材料上傳至監(jiān)管平臺。
??（三）保險公司應當加強全過程的質(zhì)量風險管控，督促風控人員和項目經(jīng)理，編制工作檢查計劃，對風險管理機構的工作質(zhì)量定期考核，并開展飛行檢查。
??（四）保險公司在工程竣工驗收階段，應當重點審核風險管理機構出具的《竣工最終風險評估報告》（以下簡稱“最終評估報告”）。對符合竣工條件的工程，應當出具由保險公司蓋章的最終評估報告，并在3個工作日內(nèi)上傳至監(jiān)管平臺。工程各階段發(fā)現(xiàn)的嚴重質(zhì)量風險，在竣工時未整改到位的，不得向建設單位提供最終評估報告。
??（五）保險公司在工程竣工后，應當編制《住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險用戶告知書》《上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險責任范圍說明書》交于建設單位，并在3個工作日內(nèi)上傳至監(jiān)管平臺。
??（六）保險公司在首次回訪時，應當與建設單位、施工單位、物業(yè)單位等簽署《工程質(zhì)量潛在缺陷保險回訪工作告知書》，做好后續(xù)回訪階段風險管理的準備工作。
??（七）保險公司在理賠責任期開始前2個月，應當組織建設單位、風險管理機構、施工單位、物業(yè)單位召開理賠交底會，說明保險責任、范圍、期限、理賠申請流程及履行理賠交割查驗手續(xù)，形成《理賠交底會議紀要》?？⒐浒负髢赡陜?nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量風險應當由施工承包單位負責維修。
??（八）保險公司應當建立潛在缺陷保險應急工作機制，對可能發(fā)生的系統(tǒng)性質(zhì)量風險、重大質(zhì)量事件、突發(fā)質(zhì)量事件、極端災害天氣等處置編制應急預案。當應急事件發(fā)生時，應當立即到達現(xiàn)場了解情況、現(xiàn)場取證，落實應急處置措施，并及時上報相關監(jiān)督管理部門。
??（九）保險公司應當落實對風險管理機構的管理責任，建立風險管理機構評價機制和工程項目臺賬機制，定期對風險管理機構的工作質(zhì)量進行追蹤和分析評價，必要時可以書面形式向相關部門報告。
??第八條 （風險管理機構職責）
??風險管理機構應當按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章、技術標準、風險管理合同約定和風險管理機構管理導則，采取切實可行措施，加強質(zhì)量風險管控。包括但不限于以下工作：
??（一）風險管理機構應當適時開展設計過程的質(zhì)量風險管控工作，編寫設計風險管理評估報告并跟蹤銷項。
??（二）風險管理機構應當按照風險管理合同約定委托具有相應資質(zhì)的檢測單位對建設工程中的材料和實體進行檢測，并將檢測報告提交保險公司。
??（三）風險管理機構應當依據(jù)《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》和《上海市住宅工程業(yè)主房屋質(zhì)量預看房管理辦法》的要求，落實分戶檢查和預看房質(zhì)量問題抽查工作，出具《分戶驗收專項檢查報告》和《預看房質(zhì)量問題專項檢查報告》。檢查報告完成后應當提交保險公司，并在3個工作日內(nèi)上傳至監(jiān)管平臺。
??第九條 （參建各方職責）
??（一） 建設單位職責
??1.建設單位應當按照規(guī)定落實潛在缺陷保險相關制度，按照保險合同約定支付保險費，配合保險公司或其委托的風險管理機構進行過程質(zhì)量風險管理。建設單位應當督促相關參建單位對保險公司和風險管理機構在工程項目設計、施工、驗收、回訪等階段開展的風險管理工作給予必要的支持。
??2.建設單位與設計單位簽訂的設計合同應當約定合理的設計周期，為風險管理機構預留設計質(zhì)量風險管理的工作時間，并提供所需資料。
??3.建設單位應當按照施工圖設計文件審查相關規(guī)定，將需要審查的設計文件（含計算書及變更）提交至上海市工程建設項目審批管理系統(tǒng)（建設工程聯(lián)審共享平臺）進行審查，并將所有審查通過的設計文件及時上傳至監(jiān)管平臺。依法無需施工圖審查的但用于工程實際施工的所有設計文件及變更，也應當于該部分工程施工前上傳至監(jiān)管平臺，包括但不限于方案設計、精裝修施工圖設計、景觀施工圖設計等。
??4.建設單位應當督促參建各方對風險管理機構提出的質(zhì)量風險及時整改并銷項。建設單位開展分戶驗收、質(zhì)量預看房的，應當至少提前10個工作日通知保險公司或其委托的風險管理機構。建設單位分戶驗收不合格、質(zhì)量預看房問題未整改完畢、未收到最終評估報告的，不得組織竣工驗收。
??5.建設單位應當在《新建住宅質(zhì)量保證書》中明確保險期限起算日之前負責維修的單位名稱、聯(lián)系電話、建設單位監(jiān)督電話，并明確保險期限內(nèi)的保險公司名稱、聯(lián)系電話。
??建設單位應當在《上海市商品房出售合同》《上海市商品房預售合同》中對上述內(nèi)容作出書面承諾。
??6.建設單位應當至少在保險責任期開始前2個月，組織施工單位并會同保險公司共同查驗工程質(zhì)量情況，對存在的質(zhì)量風險，建設單位應當督促施工單位及時維修，維修結果會同保險公司等單位共同進行驗收。
??對于施工單位在工程質(zhì)量保修期內(nèi)不履行維修義務的質(zhì)量問題，建設單位應當另行委托其他單位維修，保險公司不承擔賠償責任。
??7.建設單位應當至少在保險責任期開始前1個月，會同保險公司就工程質(zhì)量保修期轉(zhuǎn)入保險責任期的相關情況向全體業(yè)主公告，其中應當明確保險公司名稱、聯(lián)系方式，保險責任、范圍、期限及理賠申請流程等。
??8.對保險范圍內(nèi)且屬于保險責任的事項，建設單位或其委托人應當積極配合保險公司，在保險公司代履行質(zhì)量風險維修責任、辦理維修所需的各項手續(xù)時，協(xié)助提供辦理手續(xù)所需的各項書面材料。
??（二）設計單位職責
??1.設計單位應當配合建設單位及時將設計文件（含計算書及變更）提交至上海市工程建設項目審批管理系統(tǒng)（建設工程聯(lián)審共享平臺）進行審查，并配合建設單位將所有設計文件（含計算書及變更）及時上傳至監(jiān)管平臺。
??2.設計單位應當對風險管理機構檢查報告中提出的設計質(zhì)量風險及時回復，并將整改資料上傳至監(jiān)管平臺，整改資料包括但不限于修改前后的設計圖紙、計算書、變更、影像資料及其他說明材料。
??3.設計單位對風險管理機構檢查報告中提出的嚴重技術風險，應當在取得施工圖設計文件審查合格書前整改到位。對嚴重技術風險有異議的，提請建設行政管理部門進行處置。
??（三）施工單位職責
??施工單位應當對風險管理機構提出的質(zhì)量風險，在規(guī)定期限內(nèi)完成整改，并將整改前后的對比照片、視頻等影像資料和相關說明材料上傳至監(jiān)管平臺，由風險管理機構審核后網(wǎng)上完成銷項。
??（四）監(jiān)理單位職責
??1.監(jiān)理單位應當督促施工單位對風險管理機構提出的質(zhì)量風險問題及時整改，并對整改結果進行驗收。施工單位拒不整改或者整改不力的，應當報告建設單位。在施工單位整改完成前，監(jiān)理單位不得通過相關驗收。
??2.監(jiān)理單位應當按照《上海市建設工程監(jiān)理報告若干規(guī)定》的要求，在監(jiān)理報告中，將風險管理機構提出的質(zhì)量風險及整改情況進行匯總并如實上報。
??（五）檢測單位職責
??1.檢測單位應當按照本市工程質(zhì)量檢測和風險管理相關要求及合同約定開展檢測工作，針對住宅工程涉及重要使用功能和安全性能的項目制定工程質(zhì)量風險管理檢測計劃，明確實施風險管理檢測的具體范圍與內(nèi)容。保險公司或風險管理機構委托的檢測數(shù)量不低于工程建設單位委托驗收檢測數(shù)量的5%。檢測計劃應當經(jīng)委托方確認后方可開展檢測工作。
??2.檢測結果合格時，檢測單位應當在獲得檢測結果后24小時內(nèi)通知委托方；當檢測結果不合格時，檢測單位應當在獲得檢測結果后12小時內(nèi)通知委托方。
??第十條 （管理部門職責）
??（一）上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會（以下簡稱“市住房城鄉(xiāng)建設管理委”）、中共上海市委金融委員會辦公室（以下簡稱“市委金融辦”）和國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局（以下簡稱“上海金融監(jiān)管局”）按照各自職責分工，協(xié)同推進本市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險相關工作。
??（二）各級建設行政管理部門應當采用網(wǎng)上告知等形式，將工程質(zhì)量監(jiān)督事項以及參保要求告知建設單位，并在市、區(qū)兩級監(jiān)督機構召開首次監(jiān)督會議時，將保險合同簽訂情況作為檢查內(nèi)容之一。
??（三）各級建設行政管理部門對住宅工程存在的各等級技術風險，應當加強指導，督促建設單位落實整改。對涉及設計質(zhì)量的嚴重技術風險未整改到位的，在發(fā)放施工圖設計文件審查合格書前，督促、指導相關單位整改到位；對涉及施工質(zhì)量的嚴重技術風險未整改到位的，不得同意進行住宅工程質(zhì)量分戶驗收、業(yè)主房屋質(zhì)量預看房和通過工程竣工驗收。
第四章 理賠管理
??第十一條 （理賠原則）
??對保險范圍內(nèi)且屬于保險責任的事項，除保險公司有證據(jù)證明相關工程質(zhì)量缺陷是由于房屋所有權人自身原因、第三方責任、保險合同約定的不可抗力等非保險理賠范圍外，保險公司均應當按照規(guī)定的時限和理賠規(guī)范、程序，以及國家、本市相關工程技術標準，及時予以維修、理賠。
??潛在缺陷保險的理賠活動，遵循以切實修復并有效解決索賠人住宅質(zhì)量缺陷的原則。對于保險標的于保險責任范圍內(nèi)所發(fā)生的物質(zhì)損害，保險公司應依法履行其賠付義務，采取實際修復措施進行賠償。保險公司可組織實施維修，或委托具備相應資質(zhì)的第三方專業(yè)服務機構實施住宅質(zhì)量修復工作。
??第十二條 （索賠主體）
??投保潛在缺陷保險的，在保險合同約定的保險賠償期內(nèi)，對保險范圍內(nèi)且屬于保險賠償責任的質(zhì)量問題，保險索賠主體應當為房屋所有權人。索賠主體可以向保險公司或其委托的專業(yè)服務機構提出索賠申請。
??第十三條 （理賠時效）
??保險公司應當為潛在缺陷保險設立專門的理賠服務團隊和24小時保險服務電話，接到報案后，應當按照約定前往現(xiàn)場查勘。對屬于保險責任的，保險公司應當按照《中華人民共和國保險法》規(guī)定，自與被保險人達成賠償協(xié)議之日起10日內(nèi)履行賠償義務；對不屬于保險責任的，保險公司應當自做出核定之日起3日內(nèi)向房屋所有權人發(fā)出不予賠償通知書，并說明理由。
??第十四條 （理賠保修期）
??保險范圍內(nèi)且屬于保險責任的事項，維修完成后，同一部位的同一維修項目，給予180天的保修期，只要報案發(fā)生在保險責任期限內(nèi)，則該保修期不受保單到期終止的影響。
??第十五條 （爭議鑒定）
??在保險合同有效期內(nèi)，房屋所有權人、建設單位或保險公司（以下統(tǒng)稱“爭議方”）對工程質(zhì)量潛在缺陷是否屬于保險責任范圍存有異議的，任何一方均有權提出爭議鑒定申請。爭議方應以書面形式向?qū)Ψ矫鞔_表述爭議內(nèi)容，并提議共同委托具有相應資質(zhì)的第三方鑒定機構進行鑒定。
??爭議雙方應基于公平、公正、公開的原則，協(xié)商選定具有相應資質(zhì)的第三方鑒定機構進行鑒定。選定的鑒定機構應具備與爭議事項相關的專業(yè)技術能力，且與爭議各方無利益關聯(lián)。
??鑒定機構應按照國家、地方相關工程技術標準及鑒定規(guī)范，對爭議事項進行全面、客觀、公正地鑒定。鑒定過程中，爭議各方應積極配合，提供必要的資料、信息和現(xiàn)場條件，確保鑒定工作的順利進行。
??第十六條 （代位追償）
??保險事故發(fā)生后，保險公司未維修或未賠償保險金之前，被保險人放棄對責任主體請求賠償?shù)臋嗬模ｋU公司不承擔維修或賠償保險金的責任。
??在保險公司實施代位追償過程中，建設單位應積極配合保險公司進行事故原因調(diào)查，提供必要的技術支持和專業(yè)解釋，參與保險公司組織的聯(lián)合查勘，并配合完成第三方委托鑒定、現(xiàn)場證據(jù)保全、項目資料收集等各項與代位追償相關的具體工作。
??建設單位應協(xié)助保險公司及時通知設計單位、施工單位、設備材料供應商等可能的責任主體，告知其保險事故情況及保險公司可能行使代位追償?shù)氖聦?。建設單位應協(xié)助保險公司與相關責任主體進行溝通，協(xié)調(diào)其配合保險公司進行聯(lián)合查勘、證據(jù)保全、資料收集等工作。鼓勵建設單位在其與設計單位、施工單位、設備材料供應商等簽訂的合同中包含關于配合保險公司代位追償?shù)臈l款。
第五章 監(jiān)督管理
??第十七條 （信息化管理）
??市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局按照職責分工和監(jiān)督管理需求，組織開發(fā)監(jiān)管平臺，建立政府監(jiān)督管理部門、保險公司、風險管理機構之間信息化的三級管理模式。
??保險公司、風險管理機構、工程參建單位等，應當按照精細化管理要求，建立和完善潛在缺陷保險全過程“一戶一檔”數(shù)據(jù)庫，及時將承保信息、風險管理、理賠管理等信息上傳至監(jiān)管平臺。
??第十八條 （監(jiān)督管理）
??市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局等應當加強本市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險相關工作協(xié)作。有關行政管理部門應當按照職責分工，加強對保險公司、風險管理機構、工程相關單位的監(jiān)督管理。對發(fā)現(xiàn)違反法律法規(guī)規(guī)章和本實施細則行為的單位，依法實施處理，并將處理結果及時反饋有關部門。
??第十九條（信用管理）
??有關行政管理部門應當按照職責分工，加強信用體系建設。對在工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施過程中存在不誠信行為的單位和個人，按照有關規(guī)定將其不誠信行為記入誠信檔案，實施失信懲戒措施。
第六章 其 他
??第二十條 （解釋部門）
??本細則由市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局負責解釋。
??第二十一條 （施行日期）
??本細則有效期為2025年4月13日至2029年12月31日。
