各街道（鎮(zhèn)）：
??為進一步貫徹落實市委、區(qū)委關于推進黨建引領物業(yè)治理工作有關要求，不斷激勵物業(yè)服務企業(yè)管理積極性，著力提高物業(yè)服務水平，努力提升人民群眾的滿意度和獲得感，積極構建黨建引領物業(yè)治理新格局，現(xiàn)根據(jù)普陀區(qū)黨建引領“雙業(yè)紅”三年行動計劃的有關要求，結(jié)合工作實際，區(qū)房管局已牽頭制定了《普陀區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務達標激勵機制的實施意見》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2025年8月15日起施行，請遵照執(zhí)行。
??上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局
??2025年7月15日
普陀區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務達標激勵機制的實施意見
??為進一步貫徹落實市委、區(qū)委關于推進黨建引領物業(yè)治理工作有關要求，不斷激勵物業(yè)服務企業(yè)管理積極性，著力提高物業(yè)服務水平，努力提升人民群眾的滿意度和獲得感，積極構建黨建引領物業(yè)治理新格局，現(xiàn)根據(jù)普陀區(qū)黨建引領“雙業(yè)紅”三年行動計劃的有關要求，結(jié)合工作實際，制定本實施意見。
??一、工作目標
??緊緊圍繞市委、市政府關于創(chuàng)新社會治理，加強基層建設工作的總體要求，以建設安全、整潔、文明、有序的小區(qū)為目標，通過開展物業(yè)服務達標激勵工作，強化屬地管理和行業(yè)監(jiān)管，推動物業(yè)服務企業(yè)積極開展質(zhì)價雙提升行動，不斷改善小區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)服務質(zhì)量，促進物業(yè)服務市場化機制逐步形成。
??二、工作原則
??（一）客觀公正原則。相關部門、各街鎮(zhèn)在開展考評工作時需堅持客觀公正原則，以房管局考評、街鎮(zhèn)考評、綜合時效測評、滿意度測評進行綜合考評評分并發(fā)放激勵資金。申請參加考評的物業(yè)服務企業(yè)應自覺接受相關部門的監(jiān)督。
??（二）注重實效原則。以提高物業(yè)服務水平為導向，激勵物業(yè)服務企業(yè)加強管理、持續(xù)改進物業(yè)服務、提高居民滿意度。以提高激勵資金使用效能為目標，利用老舊小區(qū)舊住房綜合修繕、“美麗家園”建設等契機，積極開展物業(yè)服務質(zhì)價雙提升活動，推動建立物業(yè)收費市場價調(diào)價機制。
??（三）條塊聯(lián)動原則。區(qū)房管局與各街鎮(zhèn)按照職責分別牽頭落實區(qū)級及街鎮(zhèn)兩級考評激勵工作，加強條塊聯(lián)動，形成合力，努力提高居民參與社區(qū)治理積極性，共同推動形成共建共治共享良好局面。
??三、職責分工
??（一）區(qū)房管局職責：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》《住宅物業(yè)管理服務規(guī)范》等法律法規(guī)及文件，制定相關考評標準，同時引入第三方專業(yè)測評機構開展住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合實效測評和物業(yè)管理滿意度測評;將上述測評結(jié)果反饋給各街鎮(zhèn)作為發(fā)放激勵資金的重要依據(jù);對申報企業(yè)開展考評形成區(qū)房管局考評分值，負責將區(qū)房管局考評、實效測評、滿意度測評三方分數(shù)匯總，按權重比例得出最終區(qū)級考評分數(shù)及等級;向符合要求的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放激勵資金;對街鎮(zhèn)物業(yè)服務達標激勵工作開展監(jiān)督檢查。
??（二）屬地街鎮(zhèn)職責：根據(jù)本考核辦法，結(jié)合屬地實際情況，細化本街鎮(zhèn)的激勵考評標準;負責對轄區(qū)申報小區(qū)的資格、面積、收支、服務時間等情況進行審核;對在管小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)進行考評作為街鎮(zhèn)考評分數(shù);負責將實效測評、滿意度測評、街鎮(zhèn)考評三方分數(shù)匯總，按權重比例得出所屬街鎮(zhèn)最終考評分數(shù)及等級;向符合要求的住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放激勵資金;委托專業(yè)第三方開展轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)收費標準評估工作。
??四、適用范圍
??經(jīng)各街鎮(zhèn)認定的公房和售后房小區(qū)、公房和售后房混合小區(qū)、售后房和商品房混合小區(qū)、早期商品房小區(qū)和保障性住房小區(qū)等屬于本實施意見激勵范圍。
??五、考評辦法
??（一）考評方式
??區(qū)房管局根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管情況，每半年考評一次，形成區(qū)房管局考評分值;各街鎮(zhèn)組織居委會等相關部門按照本街鎮(zhèn)激勵考評標準每半年考評一次，形成街鎮(zhèn)考評分值;第三方測評機構根據(jù)物業(yè)管理測評體系，每半年開展一次綜合實效測評，形成實效測評分值;對物業(yè)服務企業(yè)開展每半年一次的滿意度測評，形成滿意度測評分值，其中，街鎮(zhèn)激勵資金按照街鎮(zhèn)考評分值、實效測評分值和滿意度測評分值分別為40%、40%和20%比例形成街鎮(zhèn)考評結(jié)果;區(qū)級考評資金按照區(qū)房管局考評分值、實效測評分值和滿意度測評分值分別為40%、40%和20%比例形成區(qū)級考評結(jié)果。
??（二）考評周期
??考評工作共分為兩次展開。每年度第一階段考評：7月-9月，考評結(jié)束后，各街鎮(zhèn)將小區(qū)考評等級結(jié)果于9月15日前報區(qū)房管局審核，并根據(jù)區(qū)房管局的審核結(jié)果確認最終考評等級和發(fā)放清冊，區(qū)房管局及各街鎮(zhèn)應于10月15日前完成第一次激勵資金發(fā)放。每年度第二階段考評：次年度1月-3月，考評結(jié)束后，各街鎮(zhèn)將小區(qū)考評等級結(jié)果于次年3月15日前報區(qū)房管局審核，并根據(jù)區(qū)房管局的審核結(jié)果確認最終考評等級和發(fā)放清冊，區(qū)房管局及各街鎮(zhèn)應于次年度4月15日前完成第二次激勵資金發(fā)放。各街鎮(zhèn)應在激勵資金發(fā)放當月，將最終激勵資金發(fā)放清冊報區(qū)房管局備案。
??（三）考評內(nèi)容
??各街鎮(zhèn)應根據(jù)轄區(qū)實際情況，在本實施意見施行起1個月內(nèi)制定本街鎮(zhèn)的細化激勵考評標準，并報區(qū)房管局備案后實施。應包括但不限于以下內(nèi)容：
??1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關法規(guī)規(guī)定，規(guī)范履行《物業(yè)服務合同》，做好住宅小區(qū)公共區(qū)域環(huán)境清潔管理、公共秩序維護管理、車輛停放管理、公共綠化養(yǎng)護管理、共用設施設備運行維護管理和維修資金、公共收益規(guī)范管理等工作。
??2.主動接受市、區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導，規(guī)范住宅物業(yè)服務活動，提高物業(yè)服務水準，創(chuàng)新服務模式，積極做好各項物業(yè)服務本職工作。具體包括：落實項目經(jīng)理每日自查、物業(yè)服務企業(yè)雙周檢查制度，按時完成物業(yè)督察各類整改事項;積極配合屬地推動物業(yè)服務質(zhì)價雙提升。
??3.積極接受相關職能部門、街鎮(zhèn)和居委會的監(jiān)督和指導，配合協(xié)助做好黨建引領物業(yè)治理中的各項工作。具體包括：配合小區(qū)開展維修資金法定續(xù)籌、專項續(xù)籌等工作;配合小區(qū)電梯加裝工作;配合做好“雙業(yè)紅”“美麗家園”建設、品質(zhì)提升建設等工作;協(xié)助做好安全防范工作，如外墻高墜處置、消防安全管理等;配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆審計、年度審計等規(guī)范化建設工作;履行生活垃圾分類投放管理責任人職責;配合城管執(zhí)法部門做好住宅物業(yè)管理涉及的相關執(zhí)法管理工作等。
??4.加強與業(yè)主、居委會和業(yè)委會的溝通，及時處置、反饋“12345”市民熱線、“962121”物業(yè)服務呼叫熱線等派單，妥善處理居民反映的訴求，推動12345物業(yè)服務類有效投訴逐步下降。
??5.對積極承擔社會責任，接受委托負責住宅小區(qū)臨時物業(yè)服務的，可依其申請進行考評激勵。
??（四）考評等級
??街鎮(zhèn)考評等級：街鎮(zhèn)考評結(jié)果分為A、B、C三級。考評滿分100分?？偡衷?0分以上（含90分）的考評等級暫定為A級;總分在70分-90分（含70分）的考評等級暫定為B級;總分低于70分的考評等級暫定為C級。
??根據(jù)以下要求綜合調(diào)整并確定街鎮(zhèn)考評等級：
??1.一個街鎮(zhèn)范圍內(nèi)，原則上A級的小區(qū)總建筑面積數(shù)不超過參評總數(shù)的20%。
??2.非開放式小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容（“四?！保┯腥表椀膽抡{(diào)考評等級1級。
??3.住宅小區(qū)總建筑面積小于1萬平方米或開放式小區(qū)可保留當前考評等級。
??4.考核期內(nèi)推動完成了維修資金續(xù)籌、“質(zhì)價雙提升”（以通過業(yè)主大會表決為依據(jù)且一次性調(diào)價或階梯式調(diào)價幅度≥0.2元/m2·月）、物業(yè)管理合并等難點堵點工作，優(yōu)先保留當前考評等級。
??5.區(qū)房管局確定降級或一票否決的，各街鎮(zhèn)應根據(jù)要求調(diào)整街鎮(zhèn)考評等級。
??區(qū)級考評等級：區(qū)級考評結(jié)果分為I 、Ⅱ 、Ⅲ三級?？荚u總分滿分100分。其中，總分在90分以上（含90分）的考評等級暫定為I級;總分在70分-90分（含70分）的考評等級暫定為Ⅱ級;總分低于70分的考評等級暫定為Ⅲ級。
??根據(jù)納入考評范圍的物業(yè)服務企業(yè)，I級企業(yè)數(shù)不超過參評總數(shù)的20%，綜合調(diào)整并確定區(qū)級考評等級。
??（五）降級權和一票否決權
??區(qū)房管局對申報的物業(yè)服務企業(yè)考評結(jié)果擁有降級權和一票否決權。
??發(fā)生以下情形的，按照降級處理：
??1.物業(yè)服務企業(yè)或項目經(jīng)理在一個考評年度內(nèi)在本區(qū)累計生效的失信行為記分≥12分，但未超18分的，考評結(jié)果降一級1次。
??2.物業(yè)服務企業(yè)或者項目經(jīng)理在一個考評年度內(nèi)在本區(qū)累計生效的失信行為記分滿18分的，考評結(jié)果降一級2次。
??發(fā)生以下情形的，按照一票否決處理：
??1.發(fā)生嚴重治安、消防等安全生產(chǎn)事故且屬物業(yè)服務企業(yè)責任的。
??2.發(fā)生被媒體曝光且存在明顯過錯的。
??3.考評期內(nèi)，業(yè)委會運作正常但物業(yè)服務合同已到期超過2年的。
??4.物業(yè)服務企業(yè)不接受行業(yè)監(jiān)管，未按要求完成房管部門部署的重要工作任務且經(jīng)督促不整改的。
??5.發(fā)生其他重大負面影響事件的。
??（六）考評結(jié)果
??每半年度的考評結(jié)果，由各街鎮(zhèn)向社區(qū)公開?？荚u中發(fā)現(xiàn)的各類問題，由各街鎮(zhèn)按照職責落實相關單位整改，同時，根據(jù)實際情況指導小區(qū)業(yè)主大會合理使用考評結(jié)果。
??六、激勵辦法
??（一）激勵標準
??1.街鎮(zhèn)激勵資金
??街鎮(zhèn)激勵資金按最高標準為0.40元/m2·月。對街鎮(zhèn)考評等級為A級的住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放全額激勵資金0.40元/m2·月;對街鎮(zhèn)考評等級為B級的住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)按照0.20元/m2·月發(fā)放激勵資金;對街鎮(zhèn)考評等級為C級的住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)不予發(fā)放激勵資金。
??考評等級、發(fā)放比例及標準見下圖：
| 考評等級 |
發(fā)放標準 (元/m2·月) |
| A |
0.40 |
| B |
0.20 |
| C |
不發(fā)放 |
??2.區(qū)級激勵資金
??區(qū)級激勵資金基礎標準為0.04元/m2·月，對區(qū)級考評等級Ⅱ級及以上的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放激勵資金。在考評周期內(nèi)出現(xiàn)以下情況的，在考評資金基礎標準以上按照下表標準予以增發(fā)，一次累計增發(fā)不超過0.1元/m2·月：
??（1）對區(qū)級考評等級為I級的物業(yè)服務企業(yè);
??（2）12345物業(yè)服務類熱線工單同比下降20%以上;
??（3）配合完成維修資金續(xù)籌（按照實際續(xù)籌面積）、老舊電梯更新（按照臺數(shù)）、物業(yè)管理合并（按照建筑面積）等區(qū)房管部門認定的重點難點和堵點工作中且表現(xiàn)突出的。
??資金發(fā)放條件、發(fā)放標準見下圖：
| 發(fā)放條件 |
基礎標準 (元/m2·月) |
增發(fā)條件 |
增發(fā)標準 (元/m2·月) |
| 考評等級Ⅱ級及以上 |
0.04 |
考評等級I檔 |
0.02 |
|
|
|
12345物業(yè)服務類熱線工單同比下降20%以上 |
0.02 |
|
|
|
完成經(jīng)認定的重點難點堵點工作 |
每項0.02 |
??3.特別激勵資金
??（1）“質(zhì)價雙提升”激勵資金。
??在考評周期內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)主動加大投入，提升小區(qū)環(huán)境和服務品質(zhì)，取得業(yè)主認可，當次考核期上一年內(nèi)完成小區(qū)“質(zhì)價雙提升”（以通過業(yè)主大會表決為依據(jù)且調(diào)價幅度≥0.2元/m2·月），所屬街鎮(zhèn)及區(qū)級各一次性額外增加達標激勵0.1元/m2·6個月，資金分別在街鎮(zhèn)激勵資金和區(qū)級激勵資金中列支。
??（2）臨時托管激勵資金。
??對臨時物業(yè)服務企業(yè)預選庫中承接本區(qū)售后房小區(qū)物業(yè)管理臨時服務并嚴格按照政策法規(guī)規(guī)定及臨時協(xié)議的約定開展物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)，可依其申請進行激勵。物業(yè)服務企業(yè)可在其臨時管理服務終止后6個月內(nèi)向小區(qū)所屬街鎮(zhèn)申請。由街鎮(zhèn)會同區(qū)房管局對臨時物業(yè)服務情況進行考評，考評達標可按照最高0.3元/m2·月的標準激勵，激勵時長不得超過6個月，資金在街鎮(zhèn)激勵資金中列支。
??（二）申請審核流程
??1.申請
??符合激勵范圍的各住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)向項目所在地的街鎮(zhèn)提出申請并附相應申報材料。申請條件如下：
??（1）物業(yè)服務企業(yè)提供全方位管理服務，服務包括公共區(qū)域環(huán)境清潔管理、公共秩序維護管理、車輛停放管理、公共綠化養(yǎng)護管理、共用設施設備運行維護管理和綜合管理服務等（因小區(qū)客觀原因無法落實的除外）。
??（2）申報小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)需填寫申請表，并提供營業(yè)執(zhí)照和有效的《物業(yè)服務合同》（與建設單位簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，與業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》，或與街鎮(zhèn)、業(yè)委會/居委會簽訂的《臨時物業(yè)服務合同》）等材料進行申報。
??（3）物業(yè)服務企業(yè)應于每年一季度前將申報材料提交至各街鎮(zhèn)。
??2.審核
??各街鎮(zhèn)應根據(jù)本激勵實施意見和屬地達標考評激勵細則的要求開展申請審核工作，重點對申請小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)信息、激勵面積等內(nèi)容進行審核，匯總確認符合申請條件的小區(qū)清單，按規(guī)定要求及時上報區(qū)房管局備案。
??3.新接及退出機制
??建立完善動態(tài)調(diào)整機制。
??新接項目：
??新接項目滿6個月后可申請納入考評范圍，自申請之月起參加區(qū)房管局和街鎮(zhèn)的考評周期。
??退出項目：
??物業(yè)服務企業(yè)在當年6月1日之前退出在管項目的，不享受上半年達標激勵;在當年12月1日之前退出在管項目的，不享受下半年達標激勵。根據(jù)街鎮(zhèn)每年物業(yè)收費標準評估結(jié)果，對物業(yè)收費已完全達到市場化水平的小區(qū)不納入考評范圍。
??七、資金使用規(guī)定
??（一）資金預算
??普陀區(qū)物業(yè)服務考評達標激勵標準約為0.3元/m2·月，按80%和20%的比例將預算資金落實至各街鎮(zhèn)和區(qū)房管局（桃浦鎮(zhèn)、長征鎮(zhèn)預算資金遵循事權劃分原則），分別納入各街鎮(zhèn)預算和區(qū)房管局預算，由各街鎮(zhèn)和區(qū)房管局按照財政資金預算申請的有關要求分別落實。
??（二）資金使用
??激勵資金實施?？顚Ｓ?，主要用于物業(yè)服務企業(yè)的“四保一管理”日常管理，考評主體可酌情按資金使用的規(guī)范要求，結(jié)合實際對專項工作、重點工作及主動承擔社會責任等方面表現(xiàn)突出的物業(yè)服務基層工作人員、企業(yè)團隊和物業(yè)服務企業(yè)適當給予激勵。街鎮(zhèn)每年組織對轄區(qū)內(nèi)當年調(diào)價小區(qū)進行物業(yè)收費標準評估，物業(yè)評估費用可在街鎮(zhèn)激勵資金內(nèi)列支。
??（三）資金監(jiān)管
??區(qū)房管局和各街鎮(zhèn)要嚴格按照財政資金有關規(guī)定各司其職，做好激勵資金使用和監(jiān)管。各小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)應將激勵資金的使用情況在小區(qū)內(nèi)予以公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
??（四）績效管理
??激勵資金由各預算主體按照《普陀區(qū)財政項目支出預算績效管理辦法》等要求，分別負責開展本部門的績效管理工作。
??八、附則
??實施意見自2025年8月15日起施行，有效期至2029年8月14日止。
