關(guān)于印發(fā)《上海市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法》的通知
滬房規(guī)范〔2025〕6號
各區(qū)住房保障房屋管理局，各相關(guān)單位：
??現(xiàn)印發(fā)《上海市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法》給你們，請貫徹執(zhí)行。
??上海市房屋管理局
??2025年11月3日
上海市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法
第一章 總則
??第一條【目的和依據(jù)】
??為進一步加強我市建設(shè)單位、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
??第二條【適用范圍】
??我市行政管理區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)單位、業(yè)主大會物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
??我市推行全過程電子化招標(biāo)投標(biāo)活動。
??第三條【招標(biāo)人】
??本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主大會。
??第四條【主管部門】
??上海市房屋管理局（以下簡稱市房屋管理局)負責(zé)建立我市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺（以下簡稱市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺)，建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評審專家?guī)?，對區(qū)房管部門招標(biāo)備案、中標(biāo)備案等工作進行監(jiān)督檢查，具體由市物業(yè)管理事務(wù)中心實施。
??區(qū)房屋行政管理部門（以下簡稱區(qū)房管部門）負責(zé)所轄行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，辦理招標(biāo)備案、中標(biāo)備案；落實開標(biāo)場地，監(jiān)管開標(biāo)評標(biāo)活動；保管評標(biāo)評分表、現(xiàn)場答疑記錄等過程性資料。
??鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處（以下簡稱街鎮(zhèn)）負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)具體工作。
??第五條【評審專家管理】
??評審專家應(yīng)當(dāng)符合我市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評審專家管理有關(guān)規(guī)定，可以通過自薦、推薦等方式產(chǎn)生。區(qū)房管部門和街鎮(zhèn)可以擇優(yōu)推薦本轄區(qū)的行政管理人員、社區(qū)工作者、業(yè)主委員會成員納入評審專家?guī)臁?/p>
??評審專家有違規(guī)行為或者不稱職行為的，市房屋管理局應(yīng)當(dāng)取消其參加物業(yè)項目評標(biāo)活動資格。
第二章 招標(biāo)選聘物業(yè)的情形
??第六條【招標(biāo)方式】
??招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)通過我市統(tǒng)一的市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺實施。
??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理預(yù)售許可證或者銷售方案備案前通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會決議采用公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
??第七條【前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情形】
??業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同或因解散、破產(chǎn)等原因無法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同并在小區(qū)內(nèi)公告的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新公開招標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于原物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于原物業(yè)服務(wù)合同。
??業(yè)主大會成立前，經(jīng)專有部分面積占比20%且人數(shù)占比20%以上業(yè)主提議變更前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居（村）委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主討論決策，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托居（村）委員會履行變更前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作。
??第八條【業(yè)主大會招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形】
??物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并及時向居村“兩委”報告。
??業(yè)主大會決定招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘方案應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
??（一）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合評價等級要求；
??（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)或者物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；
??（三）物業(yè)服務(wù)合同其他主要條款：包干制或者酬金制的物業(yè)服務(wù)計費方式、物業(yè)服務(wù)合同期限等；
??（四）按管理規(guī)約約定的選聘方式、選聘程序、評標(biāo)委員會人數(shù)和招標(biāo)人代表產(chǎn)生辦法等具體實施方案。
??原物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合招標(biāo)條件的，可以參加該項目的投標(biāo)。
??業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會表決通過的選聘方案，并及時書面告知居村“兩委”。
??第九條【業(yè)主大會不得續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情形】
??物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，業(yè)主大會不得續(xù)聘：
??（一）在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的；
??（二）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)被行政處罰并納入上海市公共信用信息平臺；
??（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合評價為最低等級的；
??（四）業(yè)主委員會組織開展物業(yè)服務(wù)滿意率評價，滿意率低于80%的；
??（五）企業(yè)的失信行為記分滿6分的；
??（六）物業(yè)服務(wù)合同中約定的不得續(xù)聘情形。
第三章 招標(biāo)備案
??第十條【招標(biāo)公告、投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的編制要求】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)項目的特點和需要，編制招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件。
??招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
??（一）招標(biāo)項目簡介；
??（二）物業(yè)服務(wù)計費方式；
??（三）招標(biāo)內(nèi)容，包括以物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和最高限價為招標(biāo)內(nèi)容，或者以物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為招標(biāo)內(nèi)容；
??（四）物業(yè)服務(wù)人員人數(shù)配置、服務(wù)時間等要求；
??（五）對投標(biāo)人的要求以及投標(biāo)文件編制的要求；
??（六）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，包括商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)的比重和分值、中標(biāo)候選人數(shù)量等；
??（七）利用共有部分獲得收入的管理方式；
??（八）招投標(biāo)活動實施方案；
??（九）物業(yè)服務(wù)合同主要條款；
??（十）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以外的其他服務(wù)要求；
??（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
??物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以外的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得作為物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)。采用酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式的，招標(biāo)內(nèi)容可設(shè)定為物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，或設(shè)定為物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；采用包干制物業(yè)服務(wù)計費方式的，招標(biāo)內(nèi)容僅限于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
??第十一條【招標(biāo)備案申請】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺，向區(qū)房管部門提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：
??（一）物業(yè)項目招標(biāo)備案表；
??（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件。
??業(yè)主大會的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會通過的選聘方案一致。
??第十二條【招標(biāo)備案辦理】
??區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)受理招標(biāo)備案申請5個工作日內(nèi)完成招標(biāo)備案。需要補充申請材料的，應(yīng)當(dāng)一次性告知招標(biāo)人補充的材料和補件時限；逾期未補充材料或者材料不符合要求的，區(qū)房管部門不予備案。
??第十三條【招標(biāo)公告、投標(biāo)邀請書發(fā)布】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在區(qū)房管部門完成招標(biāo)備案的2個工作日內(nèi)通過市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書，發(fā)布時限不得少于5個工作日。
第四章 投標(biāo)
??第十四條【招標(biāo)文件獲取】
??有意向投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)申請截止日前，通過市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺申請報名投標(biāo)，并獲取招標(biāo)文件。
??第十五條【入圍投標(biāo)人確定】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù)，一般為3至10名。投標(biāo)人數(shù)超過預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件載明的條件擇優(yōu)確定投標(biāo)人，并向所有投標(biāo)人出具入圍通知書或者未入圍通知書。
??第十六條【投標(biāo)文件編制】
??投標(biāo)文件由商務(wù)標(biāo)書和技術(shù)標(biāo)書組成。
??商務(wù)標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)投標(biāo)報價、計費方式、物業(yè)服務(wù)費用測算明細、綜合評價、企業(yè)信用情況、企業(yè)管理業(yè)績、擬派駐項目經(jīng)理的物業(yè)管理相應(yīng)簡歷等內(nèi)容，其中，投標(biāo)報價不得低于最低成本價。
??技術(shù)標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)實施方案、應(yīng)急預(yù)案、服務(wù)承諾等內(nèi)容，其中，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)頻次。
??投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)文件通過監(jiān)管平臺送達招標(biāo)人。
第五章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)備案
??第十七條【評標(biāo)委員會組成】
??評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和評審專家組成，成員為5人及以上單數(shù)，其中評審專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前的2日內(nèi)通過市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺，從評審專家?guī)熘邪匆?guī)則隨機抽取評審專家。
??招標(biāo)人按照我市政府采購評審勞務(wù)報酬標(biāo)準(zhǔn)支付評審專家的報酬，并在抽取評審專家前將評審專家的報酬轉(zhuǎn)入評審費用監(jiān)管賬戶。
??第十八條【評標(biāo)辦法】
??評標(biāo)按照綜合評估法，采用百分制。
??第十九條【評標(biāo)會議】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進行。
??評標(biāo)前，評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)推選評標(biāo)委員會的組長。
??評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法進行獨立評審，認為投標(biāo)文件內(nèi)容含義不明確的，可以要求投標(biāo)人通過答辯的方式作必要的澄清或者說明。答辯人應(yīng)當(dāng)為投標(biāo)人的法定代表人或其授權(quán)委托人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)做好答疑記錄，并由評審專家簽字。
??第二十條【確定中標(biāo)人】
??評標(biāo)完成后，由評標(biāo)委員會組長匯總意見并出具評標(biāo)報告。評標(biāo)委員會成員應(yīng)在評標(biāo)報告上簽字確認，若拒絕在評標(biāo)報告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)報告。
??評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求向招標(biāo)人推薦2-3名有排序的中標(biāo)候選人，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。
??當(dāng)確定中標(biāo)的候選人放棄中標(biāo)，招標(biāo)人可以依序確定其他候選人為中標(biāo)人。中標(biāo)候選人非因解散、破產(chǎn)等客觀因素或者不可抗力放棄中標(biāo)的，區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)按照我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理相關(guān)制度處理。
??第二十一條【發(fā)出中標(biāo)通知書】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自收到評標(biāo)報告之日起3日內(nèi)在市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺上公示評標(biāo)結(jié)果并明確受理異議的方式，公示期不得少于5日。公示期間無異議的或有異議作出答復(fù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，中標(biāo)結(jié)果還應(yīng)同時通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
??招標(biāo)人無正當(dāng)理由未按規(guī)定向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的，區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不整改的，區(qū)房管部門通告全體業(yè)主。
??第二十二條【中標(biāo)備案】
??招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起的15日內(nèi)，通過市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺向區(qū)房管部門提交以下材料，辦理中標(biāo)備案并獲取中標(biāo)備案表：
??（一）評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告；
??（二）中標(biāo)通知書。
??中標(biāo)備案表作為完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作的證明材料。
??評標(biāo)的過程性資料保管期限為10年。
??第二十三條【物業(yè)服務(wù)合同簽訂】
??招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其中投標(biāo)文件、答疑內(nèi)容作為合同附件之一，不得另行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
??物業(yè)服務(wù)合同生效之日起3日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派的項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)將承接查驗相關(guān)資料、項目經(jīng)理身份證明和委托書向街鎮(zhèn)辦理信息核實手續(xù)。其中，委派的項目經(jīng)理的基本情況與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在投標(biāo)文件中響應(yīng)條件或者與提交的續(xù)聘方案不符的，區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)按照我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理相關(guān)制度處理。
第六章 其他
??第二十四條【參照執(zhí)行】
??非住宅物業(yè)項目采用招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法。
??第二十五條【施行日期】
??本辦法自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。
