關于印發(fā)《關于黃浦區(qū)商辦樓宇在一定時期內功能兼容轉換項目審批流程的實施辦法》的通知
黃建管規(guī)〔2026〕1號
各有關單位：
??經區(qū)政府同意，現(xiàn)將《關于黃浦區(qū)商辦樓宇在一定時期內功能兼容轉換項目審批流程的實施辦法》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
??特此通知。
??黃浦區(qū)建設和管理委員會
??黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局
??黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局
??2026年2月12日
關于黃浦區(qū)商辦樓宇在一定時期內功能兼容轉換項目審批流程的實施辦法
??第一條（制定目的）
??為深入推進商辦樓宇更新，提升功能兼容轉換項目審批效能，根據(jù)《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》（滬府辦發(fā)〔2025〕13號）、《上海市既有建筑裝飾裝修工程建設程序若干規(guī)定》（滬建規(guī)范〔2025〕12號）等政策文件，結合本區(qū)實際，特制定本實施辦法。
??第二條（定義）
??本實施辦法所稱的在一定時期內功能兼容轉換項目（以下簡稱“功能轉化項目”），是指在不影響遠期商務辦公功能實現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關系等前提下，存量低效商辦樓宇保持主體不變、產證不變、主體結構不變的情況下，在一定時期內兼容相關業(yè)態(tài)的更新項目。
??第三條（適用范圍）
??本區(qū)商辦樓宇實施一定時期內功能兼容轉換的項目要求、項目服務（初審、復核、會審）、項目審批及監(jiān)督管理適用本實施辦法。
??第四條（項目要求）
??實施功能轉化項目的商辦樓宇應滿足以下條件：
??（一）屬于不動產權證登記為辦公用途的合法存量商辦樓宇房屋，且在功能兼容轉換期間不對產權進行分割轉讓或將已經分割的產權予以轉讓；
??（二）項目實施范圍原則上為整幢建筑或整幢建筑內所有不動產登記為辦公用途的部位；
??（三）支持本區(qū)重點地區(qū)、產業(yè)的商辦樓宇在保持辦公主體功能的基礎上，開展局部配套兼容功能轉換。兼顧商辦樓宇利用登記為辦公用途的地下空間和底層大堂，以嵌入方式配套小型服務設施的功能兼容轉換項目以及在項目用地紅線內除樓宇建筑外的場地、綠化、環(huán)境等更新提升項目。
??（四）功能兼容轉換期限原則上不超過15年。
??第五條（項目申請）
??項目申請單位應通過區(qū)政務服務中心“存量商辦樓宇更新綜合服務專窗”（以下簡稱“專窗”）提交《黃浦區(qū)存量商辦樓宇更新項目表》及相關附件材料。
??項目申請單位一般是指房屋產權人，或征得房屋產權人同意、受其委托實施商辦樓宇更新的有關單位。
??第六條（派單與初審）
??專窗應根據(jù)“擬調整用途”派單至區(qū)行業(yè)主管部門，由其進行初審，初審時限三個工作日。
??申請材料不齊全的或不符合法定形式的，初審部門可根據(jù)實際情況，要求項目申請單位補充或完善相關材料。補充或完善時間不計入初審時間。
??第七條（初審職責分工）
??區(qū)發(fā)展改革委負責擬調整用途為社區(qū)嵌入式服務設施的功能轉化項目的初審。
??區(qū)商務委負責擬調整用途為商業(yè)服務的功能轉化項目的初審。
??區(qū)科委負責擬調整用途為科技創(chuàng)新的功能轉化項目的初審。
??區(qū)公安分局、區(qū)文化旅游局負責擬調整用途為賓旅館的功能轉化項目的初審。
??區(qū)教育局負責擬調整用途為教育培訓、托育的功能轉化項目的初審。
??區(qū)衛(wèi)生健康委負責擬調整用途為醫(yī)療服務的功能轉化項目的初審。
??區(qū)民政局負責擬調整用途為養(yǎng)老的功能轉化項目的初審。
??區(qū)文化旅游局負責擬調整用途為文化的功能轉化項目的初審。
??區(qū)體育局負責擬調整用途為體育的功能轉化項目的初審。
??區(qū)房管局負責擬調整用途為租賃住房的功能轉化項目的初審。
??街道辦事處負責擬調整用途為樓宇嵌入式小型服務設施的功能轉化項目的初審。
??對于擬調整用途為其他或多種功能業(yè)態(tài)復合的，由專窗根據(jù)實際情況確定初審部門。
??第八條（復核）
??初審通過后，初審部門應將初審意見及項目申請單位所提交材料，經專窗轉送區(qū)城市更新推進辦，由區(qū)城市更新推進辦牽頭區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)投促辦從符合區(qū)域產業(yè)特點及功能布局的角度進行復核。
??復核時限為三個工作日。復核通過后以書面形式反饋專窗，并由專窗通知項目申請單位。
??第九條（調整完善更新方案）
??項目申請單位應根據(jù)初審、復核意見，調整完善更新方案及相關評估材料，并再次提交專窗。
??項目申請單位應對在功能兼容轉換期間不進行產權分割轉讓或將已經分割的產權轉讓進行書面承諾，報區(qū)不動產登記部門辦理備案，并向專窗提交區(qū)不動產登記部門的收件收據(jù)及登記簿信息。
??第十條（聯(lián)合會審）
??區(qū)建管委組織區(qū)相關部門對擬調整用途為租賃住房以外的項目進行聯(lián)合會審，區(qū)房管局組織區(qū)相關部門對擬調整用途為租賃住房的項目進行聯(lián)合會審。區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)建管委（建管、消防）、初審部門和屬地街道應參加會審，其他部門根據(jù)更新方案予以確定。
??會審時限為五個工作日。會審部門可根據(jù)實際情況自行聯(lián)系項目申請單位補充、完善相關資料，補充、完善時間不計入會審時間。
??第十一條（會審形式、內容）
??會審可采用書面意見征詢或行政協(xié)助線上發(fā)起等形式，重點審核樓宇更新方案的空間布局（相鄰關系）、房屋結構安全、消防安全、機動車出入口調整以及綠化調整等。除房屋結構安全和消防安全應滿足現(xiàn)行規(guī)范外，其余專業(yè)條線可按不低于原樓宇建造時的相關規(guī)范予以審核。
??第十二條（區(qū)政府專題會議研究）
??會審通過后，由區(qū)城市更新推進辦提請區(qū)政府專題會議研究，并以區(qū)政府專題會議紀要作為書面認定意見。
??第十三條（項目建設單位）
??項目建設單位原則上應與項目申請單位保持一致。
??通過租賃方式取得既有建筑物使用權的，項目建設單位還需一并提交租賃合同，以及房屋產權人同意進行更新改造的相關證明文書，且有效期不得超過區(qū)政府書面認定意見明確的時限。
??第十四條（施工許可申請、證明材料及審批）
??對功能轉換項目總投資100萬元及以上或者建筑面積300平方米及以上的，項目建設單位應申領施工許可證。
??項目建設單位應根據(jù)《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》（GB55021-2021）對建筑用途改變前應對既有建筑同時進行安全性鑒定和抗震鑒定，相關鑒定報告作為施工圖設計和審查的依據(jù)。
??項目建設單位應會同設計單位在線提交由設計單位和設計負責人電子簽章的施工圖設計文件，并委托施工圖審查機構開展施工圖設計文件審查。
??區(qū)建管委以區(qū)政府書面認定意見受理除文物和優(yōu)秀歷史建筑工程以外的施工許可申請，并對相關證明材料進行審核，依法做出施工許可決定。
??按《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住房城鄉(xiāng)建設部令第58號）屬于“特殊建設工程”的應辦理消防設計審查。
??第十五條（辦理竣工驗收備案）
??項目建設單位組織完成竣工驗收后，按《上海市建筑工程綜合竣工驗收管理辦法》規(guī)定，在線申請辦理建筑工程綜合竣工驗收，取得建筑工程綜合竣工驗收結果通知書后，方可投入使用。專業(yè)驗收單位根據(jù)更新方案在聯(lián)合會審階段予以明確。
??項目消防驗收、消防驗收備案、抽查應按《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住房城鄉(xiāng)建設部令第58號）、《上海市建設工程消防設計審查驗收管理辦法》（滬住建規(guī)范〔2023〕18號）有關規(guī)定執(zhí)行，與竣工驗收同步辦理。
??第十六條（備案信息登記和完工銷項）
??對功能轉換項目總投資100萬元以下且建筑面積低于300平方米的，項目建設單位應按限額以下小型房屋建筑工程通過屬地街道辦理備案信息登記和完工銷項。未經區(qū)政府書面認定的，不得予以備案信息登記。
??第十七條（監(jiān)管管理）
??初審部門應加強對功能轉換項目落地實施的跟蹤、監(jiān)督和保障力度，并積極開展項目后評估，協(xié)調化解和處置因功能兼容轉換引起的矛盾糾紛。
??第十八條（相關指引規(guī)定）
??外立面變動涉及玻璃幕墻的，對玻璃幕墻安全性論證和光反射影響論證應按《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》（市政府令77號）有關規(guī)定執(zhí)行。
??涉及不可移動文物和優(yōu)秀歷史建筑的，應按《上海市建筑工程施工許可管理規(guī)定》（滬住建規(guī)范〔2023〕2號）《黃浦區(qū)加強歷史風貌區(qū)、優(yōu)秀歷史建筑和不可移動文物保護實施辦法》（黃府規(guī)〔2023〕1號）等有關規(guī)定執(zhí)行。
??對限額以下小型房屋建筑工程，應按《上海市限額以下小型房屋建筑工程安全生產管理辦法》（滬府辦規(guī)〔2025〕12號）、《關于對一般項目實行建設工程消防驗收告知承諾制備案的通知》（滬建質安〔2025〕632號）有關規(guī)定執(zhí)行。
??對調整用途為保障性租賃住房的，應按《本市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的實施意見》（滬建房管聯(lián)〔2022〕45號）有關規(guī)定執(zhí)行。
??第十九條（不適用情形）
??新建、改建、擴建和不涉及功能兼容轉換的裝飾裝修工程，不適用本實施辦法。
??嚴重危害公共安全的功能轉換項目，不適用本實施辦法。
??屬于特殊情況的，由區(qū)商務樓宇降低空置率和更新提升工作專班報請區(qū)政府專題研究。
??第二十條（有效期）
??本辦法自2026年2月12日起施行，有效期至2030年6月30日。
