上海發(fā)布全國首個商務(wù)樓宇更新專項新規(guī) “商改住”放開？權(quán)威解讀來了 2025-08-17 來源：解放日報
??記者 戚穎璞
??《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）日前正式發(fā)布?！秾嵤┮庖姟访鞔_，允許商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能。
??對于部分自媒體據(jù)此解讀并宣稱“上海商業(yè)辦公物業(yè)可變住宅”觀點，記者向相關(guān)部門求證獲悉，此系對政策的誤讀。
??“上海城市建設(shè)較早，不少商務(wù)樓宇已經(jīng)有幾十年樓齡了，品質(zhì)亟待提升。目前包括上海在內(nèi)，全球辦公樓市場都迎來了周期性調(diào)整，這也是更新的窗口期?！鄙虾Ｓ嘘P(guān)部門負責人表示。在此背景下，上海20多個相關(guān)部門聯(lián)合出臺了商務(wù)樓宇更新新規(guī)。
??市場認為，這是全國首個商務(wù)樓宇更新專項政策，構(gòu)建“規(guī)劃—審批—運營—監(jiān)管”的全流程更新路徑，提供城市更新制度的創(chuàng)新樣本。
??商務(wù)樓宇更新新規(guī)有何亮點？
??商務(wù)樓宇更新新規(guī)有何亮點？根據(jù)上海市政府辦公廳對外公開的信息，《實施意見》包含8個方面的支撐政策，針對全市存量用作商務(wù)辦公功能的樓宇，通過政府引導(dǎo)、分區(qū)分類、政策賦能、自主決策的方式推進實施。
??核心關(guān)鍵舉措包含6個方面：
??著力提升片區(qū)能級品質(zhì)。聚焦與“五個中心”發(fā)展密切相關(guān)的商務(wù)片區(qū)和功能，從全市層面促進空間資源整合，提升樓宇業(yè)態(tài)集聚度，打響商務(wù)區(qū)特色品牌。
??著力強化功能業(yè)態(tài)復(fù)合。針對傳統(tǒng)商務(wù)樓宇功能單一、配套不齊的狀況，根據(jù)現(xiàn)代辦公的需求，強化垂直混合、整體復(fù)合、就近整合和積極融合的空間策略。按照商務(wù)樓宇所處的不同區(qū)域位置，分級分類明確可兼容業(yè)態(tài)的引導(dǎo)清單。允許符合條件的商務(wù)樓宇在一定時間內(nèi)靈活調(diào)整內(nèi)部業(yè)態(tài)，支持補充小型便民設(shè)施，提升樓宇功能適應(yīng)性與吸引力。
??著力推進樓宇改造升級。用好容積率獎勵和彈性規(guī)劃政策，通過放寬計容條件、延長土地款繳納期限、優(yōu)化簡易裝修審批流程等措施，降低更新成本，加快實施速度。
??著力優(yōu)化商務(wù)生態(tài)環(huán)境。鼓勵跨樓宇、跨街區(qū)統(tǒng)一運營管理，鼓勵有專業(yè)運營能力的平臺企業(yè)整體運營，在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上提升親商、營商、招商能力和特別的專業(yè)服務(wù)能力，營造良好的商務(wù)生態(tài)。嚴格限制分割銷售，保障樓宇整體品質(zhì)與長期市場價值。
??著力提升片區(qū)空間品質(zhì)。突出片區(qū)的空間特色和品牌優(yōu)勢，著力改善區(qū)域的交通便捷性、基礎(chǔ)設(shè)施水平、公共空間活力及文化氛圍，提升街區(qū)溫度和煙火氣，通過環(huán)境品質(zhì)升級帶動區(qū)域價值提升。
??著力加強政策支持保障。提供多樣化更新實施選項，明確多種更新路徑，并鼓勵創(chuàng)新方式解決產(chǎn)權(quán)等復(fù)雜問題，支持因地制宜推進改造。強化資金支持與市場服務(wù)，優(yōu)化國企管理機制，利用數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計市場信息，引導(dǎo)預(yù)期，促進市場穩(wěn)定發(fā)展。
??在《實施意見》基礎(chǔ)上，上海將繼續(xù)打好組合拳，推動商務(wù)樓宇高質(zhì)量發(fā)展，提升上海城市能級和品質(zhì)，加快“五個中心”建設(shè)。
??政府部門表示，全市商務(wù)樓宇更新提升工作包括“規(guī)劃引領(lǐng)—評價支撐—政策創(chuàng)新—行動協(xié)同”等措施，具體為：著眼區(qū)域整體更新，推動單元規(guī)劃試點方案的編制；發(fā)布《上海市商務(wù)樓宇綜合評價指南》，統(tǒng)一樓宇評價體系；通過發(fā)布《實施意見》加強政策供給，支撐和保障商務(wù)樓宇更新提升系列行動；落實區(qū)級主體責任，推動各區(qū)制定三年行動計劃。
??針對性解決商辦樓宇更新痛點
??商辦樓宇市場化程度非常高，如何激發(fā)市場主體參與更新的積極性？針對商辦樓宇更新的裉節(jié)難點，新規(guī)進行了針對性回應(yīng)。
??記者了解到，個別地區(qū)因所在區(qū)域的空間偏老舊、城市功能不突出，導(dǎo)致部分商務(wù)樓宇空置率偏高。新規(guī)把視野從單體建筑更新，拓展到整體空間的品質(zhì)提升，并明確不同商務(wù)區(qū)要突出各自特色。如“提升主體商務(wù)區(qū)綜合功能、空間品質(zhì)和服務(wù)能力，積極引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，加強主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提高商務(wù)樓宇主體業(yè)態(tài)集聚度和首位度，彰顯商務(wù)區(qū)特色功能和標識品牌?！?/p>
??除了硬件改造，新規(guī)也關(guān)注到商務(wù)樓宇運營能力等軟件方面的提升。如，鼓勵建立區(qū)域統(tǒng)一運營主體平臺，負責區(qū)域性、功能性項目實施、運營管理等，統(tǒng)籌區(qū)域資源。支持國有企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)收購、使用權(quán)租賃、引入第三方專業(yè)運營團隊等方式，推動商務(wù)樓宇整體統(tǒng)一運營。
??由于多方面因素，上海不少商務(wù)樓宇過去實行分割銷售，存在產(chǎn)權(quán)分散現(xiàn)象，導(dǎo)致個別寫字樓的改造更新意愿不強。新規(guī)首次探索產(chǎn)權(quán)歸集路徑，針對商務(wù)樓宇所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)相關(guān)歸集難題，因地制宜通過多種方式開展商務(wù)樓宇更新。包括但不限于以下方式：
??對建筑質(zhì)量較差、功能業(yè)態(tài)混亂、具備收儲條件的樓宇，可通過房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)商收購?fù)瓿僧a(chǎn)權(quán)歸集后實施更新；對市、區(qū)機關(guān)事業(yè)單位或國有企業(yè)持有的房屋，可采取國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式，實施統(tǒng)一改造和經(jīng)營；對房屋產(chǎn)權(quán)相對集中，權(quán)利人有更新意愿和能力的，可由權(quán)利人實施自主更新；對保留基本現(xiàn)狀的房屋，可開展局部修繕或業(yè)態(tài)調(diào)整更新；更新實施主體可在簽署長期租賃協(xié)議實現(xiàn)房屋使用權(quán)歸集后，自行或委托其他運營主體開展更新改造和經(jīng)營。
??與此同時，從嚴管控商務(wù)樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體墻等形式分層、分區(qū)分割轉(zhuǎn)讓，確保產(chǎn)權(quán)邊界清晰。對于已分割銷售和分割租賃的，應(yīng)完善全周期合同管理，加強統(tǒng)一監(jiān)管。
??有關(guān)部門工作人員表示，為了給企業(yè)減輕更新負擔，新規(guī)提出多條相應(yīng)舉措。如，優(yōu)化審批，建筑面積在500平方米以下（總投資額在100萬元以上的除外）且不涉及用途轉(zhuǎn)換的商務(wù)樓宇簡易裝修工程，可不申請辦理施工許可證。又如，開展建筑節(jié)能、第五立面等改造、加裝光伏設(shè)施的商務(wù)樓宇，若符合條件和相關(guān)技術(shù)要求，可享受一定的資金補貼或獎勵。
??商務(wù)樓宇允許解鎖新功能
??網(wǎng)絡(luò)熱傳的“商改住”從何而來？
??《實施意見》提出，在城市主中心和副中心區(qū)域，鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能，根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。
??在地區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。
??在社區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇補充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設(shè)者管理者之家等功能。
??重點是落實四穩(wěn)要求，聚焦當前的經(jīng)濟形勢和商務(wù)樓宇空置率較高的狀況，制訂綜合性、針對性增量政策舉措，強化總體把握和實施統(tǒng)籌，突出市場導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，分區(qū)分類分級分時，綜合施策和精準對策結(jié)合，以著力盤活存量資源、加強供需對接、優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)和有效精準供給，降低企業(yè)成本，提升公共服務(wù)，改善營商環(huán)境，營造更加健康穩(wěn)定有利的發(fā)展環(huán)境。
??上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，這里提到的“商改住”需要進一步明確。新規(guī)允許商辦樓宇兼容租賃住房（含人才公寓），而非住宅。
??曾經(jīng)有一段時間，上海部分商業(yè)辦公項目在開發(fā)中，不嚴格按規(guī)劃建設(shè)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等，將房屋規(guī)劃用途由辦公改為居住，并進行銷售，形成了所謂的“類住宅”。2017年，上海全面啟動“類住宅”市場整頓，并于該年起在土地出讓的商業(yè)辦公用地合同內(nèi)，明確不能做公寓式辦公。
??業(yè)內(nèi)人士表示，本次新規(guī)鼓勵在業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)上進行租賃，要求產(chǎn)證不變、主體不變、主體結(jié)構(gòu)不變，未涉及土地性質(zhì)調(diào)整，也未放開分割銷售，不存在鼓勵投資交易的情況。
??實際上，允許商辦樓宇兼容租賃住房功能，是上海通過多渠道增加租賃住房供給的組成部分。2023年2月1日起施行的《上海市住房租賃條例》第九條明確，允許利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃住房供給。
??今年，相關(guān)舉措在全國范圍進行推廣。2025年6月27日國務(wù)院第62次常務(wù)會議通過的《住房租賃條例》明確，鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。
??商務(wù)樓宇更新帶來轉(zhuǎn)型機遇
??上海是全國寫字樓數(shù)量最多的城市之一。新規(guī)出臺將帶來哪些影響？
??“新規(guī)通過更新改造釋放的空間潛力，將為重點產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)載體，推動產(chǎn)業(yè)鏈與空間鏈深度融合，起到短期穩(wěn)預(yù)期，長期提能級的作用?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘表示，新規(guī)更傳遞出一種理念，城市更新不是簡單的物理改造，而是以空間為載體的制度創(chuàng)新、功能重構(gòu)與價值重塑。
??“不可否認的是，上海商務(wù)樓宇市場的租金水平和吸納量依然承壓。新規(guī)釋放的積極信號，有利于穩(wěn)定市場信心，緩解供給壓力?！币εD表示，從長期來看，更新后的商務(wù)樓宇將憑借更高的硬件標準、更優(yōu)的服務(wù)配套提升競爭力，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，帶動凈吸納量回升。統(tǒng)一運營模式的推廣將改善市場供給結(jié)構(gòu)，減少分割銷售導(dǎo)致的混亂，使租金水平逐步回歸合理區(qū)間，推動市場從“量”的擴張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升。
??業(yè)內(nèi)人士表示，在為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新契機的同時，也帶來了更高的能力要求。企業(yè)需提升綜合服務(wù)能力，不僅要懂建筑改造，還要精通物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入；同時，綠色低碳技術(shù)、智能樓宇系統(tǒng)的應(yīng)用需求，倒逼企業(yè)加大創(chuàng)新投入，在技術(shù)研發(fā)與模式創(chuàng)新上搶占先機。