上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見
滬府辦發(fā)〔2025〕13號
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：
??為深入實施城市更新，推動商務(wù)樓宇高質(zhì)量發(fā)展，提升上海城市能級和品質(zhì)，加快“五個中心”建設(shè)，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升提出如下實施意見。
??一、推動商務(wù)功能整體煥新升級
??（一）促進(jìn)商務(wù)區(qū)能級提升和功能集聚。提升主體商務(wù)區(qū)綜合功能、空間品質(zhì)和服務(wù)能力，積極引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，加強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提高商務(wù)樓宇主體業(yè)態(tài)集聚度和首位度，彰顯商務(wù)區(qū)特色功能和標(biāo)識品牌。（責(zé)任單位：市規(guī)劃資源局、市商務(wù)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市國資委、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市科委，各區(qū)政府）
??（二）推進(jìn)商務(wù)樓宇功能拓展和融合發(fā)展。支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需求的功能業(yè)態(tài)。在城市主中心、副中心區(qū)域，強(qiáng)化核心功能，鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能；根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。在地區(qū)中心區(qū)域，培育商務(wù)樓宇地區(qū)特色，強(qiáng)化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。在社區(qū)中心區(qū)域，強(qiáng)化社區(qū)活力和開放眾創(chuàng)功能，打造共享空間和創(chuàng)新街區(qū)；引入初創(chuàng)眾創(chuàng)企業(yè)，補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設(shè)者管理者之家等功能。（責(zé)任單位：市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)委、市國資委、市科委、市民政局、市衛(wèi)生健康委、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市教委、市體育局、市文化旅游局、市生態(tài)環(huán)境局、市應(yīng)急局、市消防救援局、市房屋管理局，各區(qū)政府）
??（三）強(qiáng)化商務(wù)樓宇功能提升和規(guī)范引領(lǐng)。存量商務(wù)樓宇改造升級應(yīng)以保障安全、保護(hù)環(huán)境為底線，落實城市更新相關(guān)規(guī)定，用好“三師”聯(lián)創(chuàng)機(jī)制。在不改變使用功能、不增加建筑面積的情況下，宜執(zhí)行現(xiàn)行工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但不得低于原建造時的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。充電設(shè)施在具備電力接入條件前，可暫不實施改造。因提供廣場、附屬空間開放共享等公共空間、公共服務(wù)設(shè)施等需調(diào)整綠地率等指標(biāo)的，可通過詳細(xì)規(guī)劃實施深化程序予以優(yōu)化。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃資源局、市消防救援局、市綠化市容局、市交通委，各區(qū)政府）
??（四）加強(qiáng)規(guī)劃土地要素保障。在相鄰街坊間增加的規(guī)劃允許的空中連廊、增設(shè)符合建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免規(guī)定的建（構(gòu)）筑物、因采用高于現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑技術(shù)并達(dá)到相應(yīng)技術(shù)要求而增加的外墻面積，可按照規(guī)定不計入容積率。對商務(wù)樓宇提供公共空間、公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施等公共要素的，可按照城市更新相關(guān)規(guī)定，增加相應(yīng)的經(jīng)營性建筑面積。涉及補(bǔ)繳土地出讓金的，在土地價格市場評估時，應(yīng)綜合考慮土地取得成本、公共要素投入成本貢獻(xiàn)等因素。經(jīng)區(qū)政府決策，土地出讓金可按照相關(guān)規(guī)定在繳清期限內(nèi)采取分期方式繳納。（責(zé)任單位：市規(guī)劃資源局、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委，各區(qū)政府）
??（五）提升審批效能。建筑面積在500平方米以下（總投資額在100萬元以上的除外）且不涉及用途轉(zhuǎn)換的商務(wù)樓宇簡易裝修工程，可不申請辦理施工許可證，實行所轄區(qū)域?qū)俚貍浒负烷_工信息報送制度。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委）
??二、提升商務(wù)區(qū)和商務(wù)樓宇運(yùn)營服務(wù)能力
??（一）鼓勵商務(wù)區(qū)和商務(wù)樓宇統(tǒng)一運(yùn)營。鼓勵建立區(qū)域統(tǒng)一運(yùn)營主體平臺，負(fù)責(zé)區(qū)域性、功能性項目實施、運(yùn)營管理等，統(tǒng)籌區(qū)域資源。支持國有企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)收購、使用權(quán)租賃、引入第三方專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊等方式，推動商務(wù)樓宇整體統(tǒng)一運(yùn)營。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市國資委，各區(qū)政府）
??（二）提升服務(wù)水平和商務(wù)樓宇活力。提升商務(wù)樓宇物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)企業(yè)需要提供專業(yè)、靈活、個性化延伸服務(wù)。塑造以人為本的商務(wù)樓宇文化生態(tài)，增強(qiáng)商務(wù)樓宇社群功能和入駐企業(yè)粘性。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市文化旅游局、市商務(wù)委、市體育局，各區(qū)政府）
??（三）嚴(yán)控分割銷售。從嚴(yán)管控商務(wù)樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體墻等形式分層、分區(qū)分割轉(zhuǎn)讓，確保產(chǎn)權(quán)邊界清晰。對于已分割銷售和分割租賃的，應(yīng)完善全周期合同管理，加強(qiáng)統(tǒng)一監(jiān)管。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市商務(wù)委，各區(qū)政府）
??三、確保產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間
??（一）加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)要素聚集和能級提升。對位于規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)社區(qū)和現(xiàn)狀各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)存量用作商務(wù)功能的樓宇分類施策，增加產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。統(tǒng)籌全市層面的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)鏈空間布局，錯位發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)有序流動，引導(dǎo)企業(yè)總部、銷售結(jié)算等產(chǎn)業(yè)鏈上游功能向商務(wù)區(qū)集中。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)信息化委、市科委、市規(guī)劃資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市城管執(zhí)法局，各區(qū)政府）
??（二）加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)類樓宇管理。對現(xiàn)狀工業(yè)用地違法違規(guī)違約用作商務(wù)用途的，結(jié)合違法用地處置、低效產(chǎn)業(yè)用地盤活處置等依法依規(guī)處理，加大退出力度，恢復(fù)產(chǎn)業(yè)用地的生產(chǎn)功能；加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地空間準(zhǔn)入、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、自持自用和保持產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)等方面的全生命周期管理。對符合工業(yè)用地應(yīng)用“三不變”等過渡政策的樓宇，鼓勵整體更新提質(zhì)；企業(yè)后續(xù)利用訴求經(jīng)評估不符合規(guī)劃要求的，應(yīng)結(jié)合土地收儲引導(dǎo)非生產(chǎn)業(yè)態(tài)及時退出；符合規(guī)劃要求的，支持企業(yè)按照城市更新相關(guān)規(guī)定實施更新；合理控制租金水平，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)提供靈活、低成本空間。對依法合規(guī)用作商務(wù)用途但低效使用的，有序推進(jìn)樓宇按照規(guī)劃實施更新轉(zhuǎn)型，可按需調(diào)整為公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)信息化委、市科委、市規(guī)劃資源局、市城管執(zhí)法局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局，各區(qū)政府）
??四、促進(jìn)功能復(fù)合和配套完善
??（一）支持一定時期內(nèi)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換。在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，存量低效商務(wù)樓宇保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，允許在一定時期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)。具體兼容業(yè)態(tài)和年限經(jīng)更新主體評估并經(jīng)區(qū)政府決策認(rèn)定后實施，年限不超過15年；建立全周期合同，實施后以樓宇更新后的功能業(yè)態(tài)進(jìn)行監(jiān)管。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)委、市國資委、市科委、市民政局、市衛(wèi)生健康委、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市房屋管理局、市教委、市體育局、市文化旅游局、市應(yīng)急局、市消防救援局，各區(qū)政府）
??（二）探索產(chǎn)業(yè)配套類居住產(chǎn)品。在確保符合規(guī)劃要求、守住安全底線的基礎(chǔ)上，探索建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套類居住產(chǎn)品，定向供應(yīng)給周邊符合條件的入駐企業(yè)員工使用。（責(zé)任單位：市房屋管理局，各區(qū)政府）
??（三）完善商務(wù)樓宇配套服務(wù)功能。鼓勵對存量商務(wù)樓宇圍繞數(shù)字智能和低碳生態(tài)實施更新改造，完善就餐、停車、黨建服務(wù)等配套設(shè)施。結(jié)合入駐企業(yè)需求，利用商務(wù)樓宇地下空間、大堂等公共區(qū)域，以嵌入方式配套餐飲、運(yùn)動休閑、共享經(jīng)濟(jì)等小型服務(wù)設(shè)施。對在不動產(chǎn)權(quán)證書未單獨(dú)記載的商務(wù)樓宇大堂等空間引入咖啡茶飲、超市零售等業(yè)態(tài)的，辦理營業(yè)執(zhí)照時可提交辦公樓不動產(chǎn)權(quán)證書和房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)出具的房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書或測繪報告作為產(chǎn)權(quán)證明。（責(zé)任單位：市市場監(jiān)管局、市商務(wù)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市體育局）
??五、促進(jìn)街區(qū)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施升級
??（一）高效整合商務(wù)樓宇及其周邊藍(lán)綠環(huán)境和歷史文化資源。藍(lán)綠景觀資源應(yīng)與商務(wù)樓宇充分銜接，活化利用歷史文化資源，導(dǎo)入高品質(zhì)文化商業(yè)休閑等功能。（責(zé)任單位：市規(guī)劃資源局、市商務(wù)委、市水務(wù)局、市綠化市容局、市文化旅游局）
??（二）改善區(qū)域綜合交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。強(qiáng)化軌道交通服務(wù)，增強(qiáng)路網(wǎng)通達(dá)能力。打通慢行網(wǎng)絡(luò)斷點(diǎn)，探索推進(jìn)跨高快速路、鐵路、水系和其他阻斷型構(gòu)筑物的慢行聯(lián)系，構(gòu)建全天候立體慢行系統(tǒng)。搭建多元消費(fèi)場景，實現(xiàn)各類公共服務(wù)水平升級。鼓勵商務(wù)樓宇底層和附屬空間開放，支持商業(yè)外擺、開放空間休閑活動和都市夜經(jīng)濟(jì)。（責(zé)任單位：市交通委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市城管執(zhí)法局、市商務(wù)委、市市場監(jiān)管局、市文化旅游局、市體育局、市水務(wù)局、市公安局、市電力公司，各區(qū)政府）
??六、推動區(qū)域整體更新和格局營造
??（一）開展整體城市設(shè)計和品牌塑造。支持近期更新意愿集中、功能定位和產(chǎn)業(yè)能級有待提升的區(qū)域，依托“三師”聯(lián)創(chuàng)機(jī)制開展城市設(shè)計，促進(jìn)地區(qū)空間品質(zhì)整體提升和功能集聚。（責(zé)任單位：市規(guī)劃資源局，各區(qū)政府）
??（二）按需啟動項目。依托商務(wù)更新單元，結(jié)合企業(yè)發(fā)展和商務(wù)樓宇更新的實際需求，系統(tǒng)研究區(qū)域功能結(jié)構(gòu)、空間布局和重點(diǎn)項目，做好整體謀劃、功能策劃、空間規(guī)劃和實施計劃。按需編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和啟動更新、基礎(chǔ)設(shè)施等項目。（責(zé)任單位：市規(guī)劃資源局、市商務(wù)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市國資委、市經(jīng)濟(jì)信息化委，各區(qū)政府）
??七、探索商務(wù)樓宇更新統(tǒng)籌推進(jìn)機(jī)制
??（一）積極探索主體權(quán)益歸集方式。針對商務(wù)樓宇所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)相關(guān)歸集難題，因地制宜通過多種方式開展商務(wù)樓宇更新。包括但不限于以下方式：對建筑質(zhì)量較差、功能業(yè)態(tài)混亂、具備收儲條件的樓宇，可通過房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)商收購?fù)瓿僧a(chǎn)權(quán)歸集后實施更新；對市、區(qū)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或國有企業(yè)持有的房屋，可采取國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式，實施統(tǒng)一改造和經(jīng)營；對房屋產(chǎn)權(quán)相對集中，權(quán)利人有更新意愿和能力的，可由權(quán)利人實施自主更新；對保留基本現(xiàn)狀的房屋，可開展局部修繕或業(yè)態(tài)調(diào)整更新；更新實施主體可在簽署長期租賃協(xié)議實現(xiàn)房屋使用權(quán)歸集后，自行或委托其他運(yùn)營主體開展更新改造和經(jīng)營。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市國資委、市機(jī)管局、市財政局、市房屋管理局，各區(qū)政府）
??（二）推進(jìn)政策先行先試。根據(jù)規(guī)劃并結(jié)合實際，先行先試商務(wù)樓宇更新政策。建立更新項目庫。分類探索支持更新改造的政策、技術(shù)方法和實施路徑，持續(xù)推動商務(wù)樓宇更新提升。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃資源局、市商務(wù)委、市國資委、市經(jīng)濟(jì)信息化委，各區(qū)政府）
??八、強(qiáng)化高質(zhì)量發(fā)展支撐保障
??（一）強(qiáng)化資金支持。鼓勵在滬金融機(jī)構(gòu)加大對商務(wù)樓宇更新項目建設(shè)的信貸支持，適度降低融資成本，提供多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵存量商務(wù)樓宇開展建筑節(jié)能、第五立面等改造，根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等部門相關(guān)政策，對符合條件及相關(guān)技術(shù)要求的示范項目給予資金補(bǔ)貼。商務(wù)樓宇加裝光伏設(shè)施的，根據(jù)市發(fā)展改革委、市財政局等部門相關(guān)政策對光伏項目投資主體給予資金獎勵。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市財政局、市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、上海證監(jiān)局）
??（二）充分發(fā)揮國有企業(yè)示范帶動作用。加快推動國有企業(yè)持有和運(yùn)營的商務(wù)樓宇功能提升，完善國資國企考核機(jī)制，將有效提升出租率作為工作目標(biāo)。進(jìn)一步完善市場化定價和招商決策機(jī)制，減少交易成本和中間環(huán)節(jié)。在確保國資收益總體保值增值的前提下，給予國有企業(yè)更大的樓宇招商運(yùn)營自主權(quán)。（責(zé)任單位：市國資委）
??（三）強(qiáng)化數(shù)字賦能。依托全市商辦樓宇信息監(jiān)測平臺，結(jié)合上海“量子城市”空間智能大模型，跟蹤樓宇市場動態(tài)情況，建立全流程信息互通機(jī)制。適時發(fā)布商務(wù)樓宇監(jiān)測報告，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場走勢。（責(zé)任單位：市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市商務(wù)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市國資委、市統(tǒng)計局）
??各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)統(tǒng)籌指導(dǎo)和協(xié)調(diào)支持，不斷完善管理舉措，提升政策適配性。各區(qū)要細(xì)化落實主體責(zé)任，健全完善工作機(jī)制，推進(jìn)三年行動計劃項目穩(wěn)妥有序?qū)嵤阶龊孟嚓P(guān)項目實施統(tǒng)計工作。
??上海市人民政府辦公廳
??2025年7月3日
